Immobilienbewertung nach Maß

Grundsätzlich wird immer benötigt:

• aktueller Grundbuchauszug
• genehmigtes Baugesuch u.a. mit
  • Lageplan
  • Grundrissplänen
  • Schnittzeichnungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Berechnung des Bruttorauminhalts (BRI) oder der Bruttogrundfläche (BGF)
  • Baubeschreibung
• aktuelle Grundrisspläne bei Abweichung zum Bauantrag
• Katasterbezeichnung: Flur, Flurstücks-Nr., Gemarkung, ggf. Adresse
• Ggf. vorhandene Vorgutachten

Zusätzlich bei vermieteten Immobilien:

• Aktuelle Mietverträge

Zusätzlich bei Erbbaurechten:

• Erbbaurechtsvertrag
• Sämtliche Unterlagen zu Erbauzinsanpassungen

Zusätzlich bei Wohnungs- bzw. Teileigentum:

• Aufteilungsplan mit Berechnung der Miteigentumsanteile
• Abrechnung der Bewirtschaftungskosten (letzten 3 Jahre)

Sollten Sie nicht alle Unterlagen verfügbar haben, so können wir diese gegen Auslagenerstattung bei den zuständigen Stellen einholen bzw. beschaffen.

Neben den klassischen Verkehrs- und Mietwertgutachten erfordern insbesondere Portfoliobewertungen und Due Dilligence Analysen alternative, zum Teil moderne Bewertungsmethoden und Wertermittlungsverfahren nach internationalen Standards. Dazu zählen beispielsweise die Appraisal and Valuation Standards (Red Book) der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) oder The European Group of Valuers Associations (TEGoVA). Hierbei führen wir Objekttratings durch und bewerten z.B. mit Hilfe von Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Bei Anlageobjekten und Immobilienportfolien beinhalten Due-Dilligence-Analysen vor allem die Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts.

Ein Mietwertgutachten benötigen Sie u.a. für folgende Zwecke:

• für gerichtliche und außergerichtliche Miethöhenauseinandersetzungen
• für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB
• für Schiedsgerichtsverfahren
• für Schiedsgutachterverfahren
• zur objektiven Prüfung nach § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtssprechung
• zur Beratung und gutachterlichen Beurteilung für die Strafgerichte im Zusammenhang mit dem Straftatbestand des Wuchers (§ 291 BGB)

Sachverständiger ist nicht gleich Sachverständiger. Das liegt insbesondere daran, dass der Begriff des Sachverständigen rechtlich nicht geschützt ist. Er braucht auch keine behördliche Zulassung zu besitzen.
Sachverständiger ist jedoch nur eine Person, die sich

1. durch eine besondere, überdurchschnittliche Sachkunde auf einem bestimmten Sachgebiet
2. entsprechende Erfahrung auf diesem Gebiet
3. durch höchstpersönliche Leistungserstattung und
4. persönliche Integrität

auszeichnet und in dieser Eigenschaft für Gerichte, Behörden und Privatpersonen Gutachten zu bestimmten Problemen erstellt oder allgemein Unkundigen eine eigene Urteilsbildung ermöglicht.

Mit dem erfolgreichen Abschluss des Studiengangs an der Deutschen Immobilienakademie der Universität Freiburg (DIA) zum Diplom-Sachverständigen (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Mieten und Pachten habe ich unter Beweis gestellt, dass ich über die besondere, überdurchschnittliche Sachkunde auf dem Fachgebiet der Immobilienbewertung verfüge.

Zu meinen Kunden gehören heute namhafte Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzleien ebenso wie klein- und mittelständische Unternehmen, Banken, Privatpersonen oder Gerichte.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt" (§ 16 PfandBG).

Der Marktwert kann nach der Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV) und den ergänzenden Hinweisen der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006) ermittelt werden.

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, "der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren also bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern angewendet.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

• Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
• Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
• Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
• gemischt genutzte Grundstücke

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme.

Der Bodenwert bezeichnet den Wert des unbebauten bzw. (fiktiv) freigelegten Grundstücks. Es handelt sich also um den Wert, den das Grundstück unter der Annahme besitzt, dass wesentliche Bestandteile nicht vorhanden sind.
Gemäß § 10 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) können zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Gutachterausschüsse der Gemeinden erteilen Auskunft zu den Bodenrichtwerten.

Eat your brick! – Iss deinen Ziegelstein! Dieses Motto steht in den USA für eine Umkehrhypothek: Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, muss der Eigentümer eben sein Immobilienvermögen aufzehren.
Er bleibt Eigentümer und kann weiter in seinem Haus wohnen. Gleichzeitig bessert er seine Rente auf. Dafür beleiht er sein Haus und nimmt einen Kredit auf, für den er keine Raten zahlen muss.
Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt Zinsen fällig. Bei Paaren geschieht dies nach dem Tod des letzten Eigentümers. Die Bank bekommt ihr Geld dann aus dem Verkaufserlös der Immobilie. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.
Je nach Angebot gibt die Bank den Kredit in einer Summe, in Monatsraten oder als Kombination von Einmal- und Ratenzahlung aus. Eines gilt aber für alle Varianten: Die Schulden nehmen mit der Zeit durch Zinsen und weitere Kosten immer mehr zu.